Location touristique en copropriété : les nouvelles règles et interdictions
Airbnb, Abritel, VRBO… La location de courte durée en copropriété est dans le viseur du législateur. Règlement de copropriété, loi Le Meur 2026, déclarations en mairie, fiscalité… Tout ce qu’il faut savoir avant de louer votre appartement.
La location touristique en copropriété fait aujourd’hui l’objet d’un encadrement réglementaire de plus en plus strict. En effet, la multiplication des locations de courte durée sur des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking a profondément transformé le marché immobilier dans de nombreuses communes françaises. Ainsi, le législateur a progressivement durci les règles applicables à ce type de location, notamment avec la loi Le Meur adoptée en novembre 2026. Par conséquent, tout propriétaire souhaitant louer son appartement en copropriété à des touristes doit désormais maîtriser un cadre juridique complexe et en constante évolution.
De plus, les syndicats de copropriété ont également obtenu de nouveaux outils pour encadrer ou interdire la location touristique au sein de leurs immeubles. En effet, la loi permet désormais aux copropriétaires de modifier plus facilement leur règlement pour restreindre ce type d’usage. Ainsi, dans de nombreuses copropriétés, la location Airbnb est devenue légalement interdite ou soumise à des conditions très strictes. Néanmoins, des solutions existent pour les propriétaires qui souhaitent continuer à exercer cette activité dans le respect de la loi.
La France compte plus de 400 000 logements listés sur Airbnb, dont une grande majorité se trouvent en copropriété. En outre, selon le ministère du Logement, la location touristique de courte durée a contribué à réduire de 15 % l’offre de logements disponibles à la location longue durée dans les grandes villes. Par conséquent, les pouvoirs publics ont décidé d’intervenir massivement pour rééquilibrer le marché.
1. La loi Le Meur de novembre 2026 : une révolution pour la location touristique
La loi Le Meur, officiellement adoptée en novembre 2026, constitue la réforme la plus importante apportée à la location touristique de courte durée depuis la loi ALUR de 2014. En effet, ce texte introduit de nombreuses dispositions nouvelles qui affectent directement les propriétaires qui louent ou souhaitent louer leur bien en tant que meublé de tourisme. Ainsi, il est indispensable de connaître ces nouvelles règles pour ne pas s’exposer à des sanctions pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Les principales dispositions de la loi Le Meur
En premier lieu, la loi Le Meur renforce considérablement les pouvoirs des communes en matière d’encadrement de la location touristique. Ainsi, les maires peuvent désormais fixer des quotas de logements autorisés à être loués en courte durée sur leur territoire. De plus, les zones où la location touristique peut être interdite ou strictement limitée sont élargies. Par conséquent, certaines communes pourront interdire purement et simplement la location de résidences principales au-delà d’un certain nombre de nuitées par an.
En outre, la loi Le Meur modifie la fiscalité applicable aux meublés de tourisme non classés. En effet, l’abattement forfaitaire applicable dans le cadre du régime micro-BIC passe de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de chiffre d’affaires abaissé à 15 000 €. Ainsi, la location touristique non classée devient fiscalement moins avantageuse qu’auparavant. En revanche, les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 71 %, ce qui crée une incitation forte à obtenir le classement officiel.
Le renforcement du pouvoir des copropriétés
Par ailleurs, la loi Le Meur donne aux copropriétés un pouvoir accru pour encadrer la location touristique au sein de leurs immeubles. En effet, désormais, la modification du règlement de copropriété pour interdire ou encadrer la location meublée de courte durée peut être votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 — et non plus à la majorité absolue de l’article 25. Ainsi, il devient significativement plus facile pour les copropriétaires mécontents de faire voter une interdiction ou des restrictions à la location Airbnb dans leur immeuble.
Cependant, cette modification ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation bourgeois. De plus, elle ne peut pas rétroactivement porter atteinte aux droits acquis par les propriétaires qui exercent déjà légalement cette activité. Néanmoins, en pratique, la pression des autres copropriétaires est désormais plus forte, et de nombreux propriétaires bailleurs touristiques se trouvent confrontés à des assemblées générales votant des restrictions à leur activité.
2. Le règlement de copropriété : la première barrière à vérifier
Avant toute chose, le règlement de copropriété constitue le premier document à consulter lorsque vous envisagez de pratiquer la location touristique dans votre appartement. En effet, ce document fondamental définit les règles de vie collective au sein de l’immeuble et peut explicitement interdire ou restreindre certains usages des parties privatives. Ainsi, il est absolument indispensable de lire attentivement votre règlement de copropriété avant de publier votre première annonce sur Airbnb.
La clause d’habitation bourgeoise
La clause dite « d’habitation bourgeoise » est la plus fréquemment invoquée pour s’opposer à la location touristique en copropriété. En effet, cette clause, que l’on retrouve dans de nombreux règlements de copropriété anciens, stipule que les appartements de l’immeuble sont destinés exclusivement à un usage d’habitation bourgeois, à l’exclusion de tout commerce. Par conséquent, la jurisprudence a progressivement considéré que la location meublée de courte durée pouvait constituer une activité commerciale incompatible avec cette clause.
Ainsi, plusieurs décisions de justice ont condamné des propriétaires qui pratiquaient la location Airbnb dans des immeubles dotés d’une telle clause, les obligeant à cesser leur activité sous peine d’astreintes journalières. Cependant, la jurisprudence n’est pas totalement uniforme sur ce sujet. En effet, certains tribunaux ont estimé que la location de sa résidence principale pour quelques nuitées par an ne constituait pas une activité commerciale au sens de la clause d’habitation bourgeoise. Par conséquent, une analyse juridique précise de votre situation est toujours recommandée.
Les clauses d’usage mixte et professionnel
À l’inverse, certains règlements de copropriété prévoient un usage mixte — habitation et professionnel — ou autorisent explicitement les activités commerciales dans certains lots. Dans ce cas, la location touristique est généralement permise, sous réserve de respecter les autres obligations légales. De plus, si votre règlement de copropriété ne mentionne pas explicitement la location touristique, cela ne signifie pas nécessairement qu’elle est autorisée : les clauses générales relatives aux nuisances et à la tranquillité de l’immeuble peuvent également être invoquées par le syndicat des copropriétaires.
Modifier le règlement pour interdire ou autoriser la location touristique
Grâce à la loi Le Meur, les copropriétés peuvent désormais modifier leur règlement plus facilement pour encadrer la location touristique. En effet, depuis novembre 2026, cette modification peut être votée à la majorité simple de l’article 24 lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, si vous êtes propriétaire bailleur touristique dans un immeuble en copropriété, vous devez vous attendre à ce que vos voisins puissent voter une telle restriction lors de la prochaine assemblée générale. Par conséquent, il est important d’anticiper ce risque et de vous préparer à faire valoir vos droits lors de l’assemblée.
3. Déclaration en mairie : une obligation pour tous les propriétaires
Depuis la loi pour une République numérique de 2016, tout propriétaire souhaitant louer son logement en tant que meublé de tourisme est tenu d’effectuer une déclaration préalable en mairie. En effet, cette obligation s’applique à tous les logements, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, et dans toutes les communes de France sans exception. Ainsi, même si votre commune n’a pas mis en place de procédure d’enregistrement, vous devez impérativement vous signaler auprès de la mairie avant de commencer à louer.
Le numéro d’enregistrement : désormais obligatoire partout
En application des lois successives, et notamment de la loi Le Meur, toute annonce de location touristique publiée sur une plateforme en ligne doit désormais mentionner un numéro d’enregistrement délivré par la mairie. En effet, ce numéro permet aux autorités de contrôler que le logement respecte toutes les obligations légales. Par conséquent, si vous publiez une annonce sans numéro d’enregistrement dans les communes concernées, vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 5 000 €.
De plus, les plateformes comme Airbnb sont désormais tenues de bloquer ou de retirer les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement dans les communes qui l’exigent. Ainsi, la publication d’une annonce sans ce numéro n’est plus seulement une infraction légale — c’est aussi un risque de voir votre annonce supprimée directement par la plateforme. Par ailleurs, Airbnb est tenu de transmettre régulièrement aux communes les données de location (nombre de nuitées, revenus générés) concernant les logements enregistrés sur sa plateforme.
Comment obtenir son numéro d’enregistrement ?
La procédure d’obtention du numéro d’enregistrement varie selon les communes. Ainsi, dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la démarche se fait exclusivement en ligne via le portail numérique de la mairie. En revanche, dans les communes plus petites, une déclaration papier peut suffire. Par conséquent, il est conseillé de se renseigner directement auprès de la mairie de votre commune avant de publier votre première annonce. En outre, certaines communes exigent également des documents complémentaires, comme l’attestation d’assurance habitation ou la déclaration de changement d’usage.
- Étape 1 : Vérifier le règlement de copropriété de votre immeuble
- Étape 2 : Vérifier si votre commune impose une autorisation de changement d’usage
- Étape 3 : Effectuer la déclaration préalable en mairie (formulaire Cerfa n°14004)
- Étape 4 : Obtenir votre numéro d’enregistrement (délai variable selon les communes)
- Étape 5 : Mentionner le numéro sur toutes vos annonces en ligne
4. Les quotas de nuitées et limitations : 120 jours par an maximum
L’une des règles les plus connues en matière de location touristique concerne la limitation du nombre de nuitées annuelles pour les résidences principales. En effet, depuis la loi ALUR de 2014, la location d’une résidence principale est plafonnée à 120 jours par année civile dans les communes ayant soumis la location touristique à déclaration préalable. Ainsi, si votre appartement est votre résidence principale, vous ne pouvez pas le louer à des touristes plus de 120 nuits par an.
La règle des 120 jours : comment fonctionne-t-elle ?
En pratique, cette limitation de 120 jours par an s’applique à l’ensemble des nuitées réservées via toutes les plateformes cumulées. Ainsi, vous ne pouvez pas contourner la règle en répartissant vos locations entre Airbnb, Abritel et Booking : le compteur est global. De plus, les plateformes sont théoriquement tenues de bloquer automatiquement votre calendrier une fois le plafond de 120 nuitées atteint. En conséquence, si vous dépassez cette limite, vous vous exposez à des sanctions administratives significatives.
Cependant, cette règle ne s’applique qu’à la résidence principale. En revanche, si vous louez une résidence secondaire ou un bien destiné exclusivement à la location touristique, la limitation de 120 jours ne s’applique pas. Dans ce cas, vous pouvez théoriquement louer votre bien 365 jours par an, sous réserve de respecter l’ensemble des autres obligations réglementaires applicables à votre commune.
Les nouvelles limitations instaurées par les communes
Au-delà de la règle des 120 jours, la loi Le Meur a donné aux communes la possibilité de fixer des quotas encore plus restrictifs. Ainsi, certaines communes touristiques très tendues comme Paris, Biarritz, Annecy ou Saint-Malo ont mis ou envisagent de mettre en place des quotas par quartier ou par zone. Par conséquent, dans ces communes, le nombre de logements autorisés à pratiquer la location touristique peut être strictement limité, indépendamment du type de résidence (principale ou secondaire).
En outre, la loi Le Meur prévoit également la possibilité pour les communes de définir des quotas par immeuble ou par copropriété. De ce fait, une copropriété pourrait se voir limitée à un certain pourcentage de logements autorisés à pratiquer la location touristique. Par conséquent, si vous souhaitez vous lancer dans la location Airbnb dans une copropriété, il est désormais indispensable de vérifier non seulement les règles communales générales, mais aussi les éventuelles restrictions spécifiques à votre immeuble.
5. Le changement d’usage : une autorisation indispensable dans les grandes villes
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la petite couronne parisienne, la location d’un logement qui n’est pas votre résidence principale à des touristes nécessite une autorisation préalable de changement d’usage. En effet, cette obligation découle de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, si vous souhaitez louer votre résidence secondaire à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou dans d’autres grandes villes, vous devez obtenir cette autorisation avant de commencer à louer.
Comment obtenir l’autorisation de changement d’usage ?
La procédure d’autorisation de changement d’usage est instruite par la mairie de la commune où se situe le bien. En effet, dans certaines communes comme Paris, la demande se fait en ligne via le portail Paris.fr. De plus, certaines communes imposent une compensation pour toute autorisation de changement d’usage accordée — c’est-à-dire que pour chaque m² de logement converti en meublé de tourisme, le propriétaire doit transformer la même superficie de locaux commerciaux en logements. Par conséquent, cette obligation de compensation rend le changement d’usage très coûteux et complexe dans les zones les plus tendues.
Cependant, il existe une exception importante à retenir : lorsque vous louez votre résidence principale, le changement d’usage n’est pas nécessaire, même dans les grandes villes. En effet, le caractère de résidence principale implique que vous occupez effectivement le logement au moins 8 mois par an. Ainsi, si vous partez en vacances et louez votre appartement pendant cette période, vous n’avez pas besoin d’autorisation de changement d’usage — mais vous restez soumis à la limite des 120 nuitées par an.
Les risques liés à l’absence d’autorisation de changement d’usage
Louer un logement à des touristes sans l’autorisation de changement d’usage requise est une infraction grave. En effet, outre une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement, le propriétaire risque d’être contraint de remettre le bien dans son état initial d’habitation. De plus, les syndicats de copropriété et les associations de riverains peuvent agir en justice pour faire cesser une location touristique irrégulière. En conséquence, l’absence d’autorisation expose à des risques financiers et juridiques considérables.
6. Sanctions et amendes : des risques financiers majeurs à ne pas négliger
Les sanctions applicables en matière de location touristique irrégulière sont particulièrement sévères et ont été considérablement renforcées par la loi Le Meur. En effet, les propriétaires qui ne respectent pas les obligations réglementaires s’exposent à un éventail de sanctions civiles et administratives pouvant rapidement atteindre des montants très importants. Ainsi, il est absolument essentiel de se conformer strictement à toutes les règles avant de commencer à louer son bien à des touristes.
| Infraction | Montant de l’amende |
|---|---|
| Défaut de déclaration préalable en mairie | 450 € |
| Annonce sans numéro d’enregistrement | Jusqu’à 5 000 € |
| Dépassement du plafond de 120 nuitées | Jusqu’à 10 000 € |
| Location sans autorisation de changement d’usage | Jusqu’à 50 000 € |
| Violation du règlement de copropriété | Astreinte + dommages et intérêts |
Le rôle accru des agents municipaux dans les contrôles
Depuis la loi Le Meur, les agents municipaux disposent de nouveaux pouvoirs de contrôle et de sanction en matière de location touristique. En effet, ils peuvent désormais accéder aux données transmises par les plateformes pour vérifier le respect des plafonds de nuitées et des obligations d’enregistrement. De plus, certaines communes ont créé des équipes spécialisées dans la chasse aux locations touristiques irrégulières. Par conséquent, les propriétaires qui pensaient pouvoir louer sans respecter les règles en toute impunité se trouvent désormais face à un risque de contrôle et de sanction significativement accru.
7. La fiscalité des locations touristiques : ce qui a changé en 2026-2026
La fiscalité applicable aux revenus de la location touristique a connu de profondes transformations ces dernières années. En effet, après plusieurs années de débats parlementaires, la loi de finances 2026 et la loi Le Meur ont modifié substantiellement les régimes fiscaux applicables aux meublés de tourisme. Ainsi, il est essentiel de bien comprendre le régime fiscal qui s’applique à votre situation pour optimiser vos revenus tout en restant dans la légalité.
Le régime micro-BIC : les nouveaux abattements
Depuis le 1er janvier 2026, le régime micro-BIC applicable aux locations touristiques a été profondément remanié. Ainsi, pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement forfaitaire est désormais de seulement 30 %, avec un plafond de chiffre d’affaires annuel de 15 000 €. Par conséquent, si vos revenus locatifs dépassent ce plafond, vous devez basculer au régime réel. En revanche, pour les meublés de tourisme classés, l’abattement reste fixé à 71 % avec un plafond de 188 700 €. De ce fait, l’obtention du classement officiel en meublé de tourisme est devenue un enjeu fiscal majeur pour les propriétaires bailleurs.
Le régime réel : une option souvent plus avantageuse
Pour de nombreux propriétaires, le passage au régime réel d’imposition peut s’avérer plus avantageux que le régime micro-BIC, notamment grâce aux possibilités d’amortissement. En effet, au régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, travaux de rénovation, et surtout amortissement du bien et du mobilier. Ainsi, il est possible dans certains cas de percevoir des revenus locatifs touristiques sans payer aucun impôt pendant plusieurs années. Cependant, ce régime nécessite une comptabilité rigoureuse et il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP.
La taxe de séjour : votre obligation de collecte
En tant que propriétaire d’un meublé de tourisme, vous êtes également tenu de collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et de la reverser à la commune. En effet, cette taxe est calculée par nuitée et par personne, avec un tarif qui varie selon la commune et le classement du logement. Par ailleurs, dans la pratique, les plateformes comme Airbnb collectent automatiquement cette taxe pour le compte des propriétaires dans de nombreuses communes. Cependant, dans les communes où la plateforme ne collecte pas la taxe automatiquement, le propriétaire reste personnellement responsable de sa collecte et de son reversement.
8. Les nouvelles obligations des plateformes comme Airbnb
Les plateformes de location touristique comme Airbnb, Abritel ou Booking sont désormais soumises à des obligations légales très contraignantes qui renforcent indirectement le contrôle des propriétaires. En effet, ces nouvelles règles ont été introduites progressivement depuis 2019 et ont été considérablement renforcées par la loi Le Meur. Ainsi, les plateformes jouent désormais un rôle de véritable intermédiaire de conformité réglementaire, et non plus seulement une simple interface commerciale.
La transmission automatique des données aux communes
Depuis 2020, Airbnb et les autres grandes plateformes sont tenues de transmettre chaque année aux communes le nombre de nuitées effectuées dans chaque logement enregistré sur leur service. En effet, cette obligation de reporting permet aux communes de vérifier que les propriétaires respectent le plafond de 120 nuitées par an pour les résidences principales. De plus, la loi Le Meur a renforcé cette obligation en imposant une transmission trimestrielle des données dans les communes les plus tendues. Par conséquent, le contrôle du respect des quotas de nuitées est désormais quasi-automatique dans ces communes.
Le blocage automatique des annonces non conformes
En outre, les plateformes doivent désormais bloquer automatiquement les calendriers des logements qui ont atteint leur plafond légal de nuitées. Ainsi, un propriétaire qui a loué 120 nuitées sa résidence principale ne pourra plus accepter de réservations supplémentaires pour l’année civile en cours via la plateforme. De même, dans les communes qui exigent un numéro d’enregistrement, les plateformes doivent vérifier la validité de ce numéro et retirer les annonces non conformes. Par conséquent, la plateforme elle-même devient un outil de contrôle réglementaire au service des autorités locales.
La responsabilité des plateformes en cas d’annonce non conforme
Enfin, la loi Le Meur introduit une responsabilité accrue pour les plateformes qui maintiendraient des annonces non conformes sur leur site. En effet, une plateforme qui ne retire pas une annonce dépourvue de numéro d’enregistrement dans un délai raisonnable peut être sanctionnée par une amende. Ainsi, les plateformes ont un intérêt direct à faire respecter les règles par leurs utilisateurs. Cependant, en pratique, la vérification de la conformité de chaque annonce reste une tâche complexe à grande échelle, et des annonces non conformes continuent de circuler sur les plateformes.
9. Les villes où la location touristique est interdite ou très encadrée
Certaines villes françaises ont adopté des réglementations particulièrement restrictives en matière de location touristique de courte durée. En effet, face à la pression exercée par les locations Airbnb sur le marché du logement local, plusieurs municipalités ont décidé d’agir de manière musclée pour protéger les habitants permanents et l’accès au logement. Ainsi, avant d’investir dans un appartement destiné à la location touristique, il est impératif de vérifier la réglementation locale applicable dans la commune concernée.
Paris : le cas emblématique
Paris est sans conteste la ville qui dispose de la réglementation la plus stricte en matière de location touristique. En effet, la capitale a instauré dès 2017 un système de compensation très contraignant : pour chaque m² de logement converti en meublé de tourisme, le propriétaire doit convertir une superficie équivalente de locaux commerciaux en logements. De plus, Paris a mis en place des zones où la compensation est doublée. Par conséquent, dans de nombreux arrondissements parisiens, la location touristique d’une résidence secondaire est économiquement quasi-impossible pour la grande majorité des propriétaires.
Les autres villes à réglementation très restrictive
Au-delà de Paris, plusieurs grandes villes françaises ont adopté des réglementations très restrictives. Ainsi, Bordeaux, Lyon et Strasbourg ont mis en place des procédures d’autorisation de changement d’usage avec compensation. De même, des villes touristiques comme Annecy, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz ou Megève ont mis en œuvre des quotas stricts sur le nombre de meublés de tourisme autorisés. Par ailleurs, certaines communes littorales et de montagne, conscientes de l’impact de la location touristique sur l’offre de logements pour les résidents permanents et les travailleurs saisonniers, ont décidé d’agir de manière préventive.
| Ville | N° enregistrement | Changement d’usage | Compensation |
|---|---|---|---|
| Paris | ✓ Obligatoire | ✓ Requis | ✓ × 1 à 3 |
| Lyon | ✓ Obligatoire | ✓ Requis | Selon quartier |
| Bordeaux | ✓ Obligatoire | ✓ Requis | Selon zone |
| Strasbourg | ✓ Obligatoire | ✓ Requis | Partiel |
| Annecy, Biarritz | ✓ Obligatoire | En cours | Non |
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Voir les formules →10. Questions fréquentes sur la location touristique en copropriété
La location touristique en copropriété est aujourd’hui soumise à un cadre réglementaire dense et en constante évolution. En effet, entre le règlement de copropriété, les obligations déclaratives en mairie, les autorisations de changement d’usage, les quotas de nuitées et la nouvelle fiscalité introduite par la loi Le Meur, les propriétaires doivent faire face à une complexité juridique croissante.
Par conséquent, avant de vous lancer dans la location touristique ou d’acquérir un bien avec cet objectif, il est absolument indispensable de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et un expert-comptable qui maîtrisent les spécificités locales de votre commune. En effet, un seul oubli réglementaire peut entraîner des sanctions financières très lourdes et compromettre l’ensemble de votre projet.
Néanmoins, pour les propriétaires qui respectent scrupuleusement toutes les obligations légales, la location touristique reste une activité rentable et légalement possible dans de nombreuses communes françaises. Ainsi, une bonne préparation reste la meilleure garantie de succès dans ce secteur en pleine mutation.