L’impact financier d’un mauvais DPE (F ou G) sur un investissement locatif est aujourd’hui l’une des questions les plus cruciales que doit se poser tout investisseur immobilier. En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements classés F et G — les fameuses « passoires thermiques » — sont progressivement interdits à la location. Par conséquent, les propriétaires qui ont misé sur ce type de biens se retrouvent face à un choix difficile : rénover, vendre ou subir l’interdiction de louer. Ainsi, comprendre précisément l’impact financier de ce mauvais DPE est devenu indispensable pour tout investisseur locatif en 2026.

De plus, les conséquences financières d’un DPE F ou G ne se limitent pas à la seule interdiction de louer. En effet, elles touchent également la valeur de revente du bien, le coût de l’assurance emprunteur, la rentabilité nette de l’investissement et même les conditions d’obtention d’un nouveau financement. Ainsi, un logement classé F ou G peut rapidement devenir un boulet patrimonial pour son propriétaire, à moins d’engager une rénovation énergétique ambitieuse. Par conséquent, ce guide complet vous présente une analyse exhaustive et chiffrée de toutes les dimensions de cet impact financier.

1. Le calendrier des interdictions : ce qui est déjà en vigueur en 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a établi un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores. En effet, ce calendrier s’étale sur plusieurs années et concerne successivement les logements classés G, F puis E, en commençant par les nouvelles mises en location avant de toucher les baux en cours. Ainsi, il est essentiel de bien connaître ce calendrier pour anticiper les contraintes qui pèsent sur votre investissement locatif.

Ce qui s’applique concrètement en 2026

En 2026, les logements classés G sont donc déjà frappés d’une interdiction de location dans le cadre de nouvelles mises en location. En effet, depuis le 1er janvier 2026, tout propriétaire d’un bien classé G ne peut plus le louer à un nouveau locataire. De plus, les loyers des biens classés F et G sont gelés depuis 2023, ce qui signifie qu’ils ne peuvent plus être revalorisés, même lors du renouvellement du bail ou de l’IRL. Par conséquent, les propriétaires de passoires thermiques subissent une double peine : impossibilité d’augmenter les loyers et risque imminent d’interdiction totale de location.

Cependant, il convient de noter quelques nuances importantes. Ainsi, les baux en cours signés avant les dates d’interdiction ne sont pas immédiatement résiliés. En revanche, au renouvellement du bail ou en cas de remise en location suite à un départ de locataire, l’interdiction s’applique pleinement. Par conséquent, si votre bien classé G est actuellement occupé par un locataire de longue date, vous êtes en quelque sorte dans une zone de sursis temporaire — mais cette situation ne peut pas durer indéfiniment.

2. Perte de loyers : le manque à gagner financier chiffré

L’impact financier le plus immédiat d’un mauvais DPE sur un investissement locatif est la perte de revenus locatifs. En effet, le gel des loyers depuis 2023 a d’abord privé les propriétaires de la possibilité de répercuter l’inflation sur leurs loyers. Par conséquent, en cumulant l’inflation des années 2023 à 2026, un propriétaire d’un bien classé F ou G a subi une perte de pouvoir d’achat de ses loyers de l’ordre de 10 à 12 % en termes réels. Ainsi, sur un loyer mensuel de 800 €, cela représente une perte cumulée de plusieurs milliers d’euros sur la période.

La décote locative des passoires thermiques

Au-delà du gel des loyers, les logements classés F et G subissent également une décote locative structurelle par rapport aux biens mieux classés. En effet, selon plusieurs études de marché, les locataires — de plus en plus sensibles aux charges énergétiques — acceptent de payer un loyer moins élevé pour un logement énergivore. Ainsi, un appartement classé F ou G se loue en moyenne 5 à 10 % moins cher qu’un bien équivalent classé C ou D dans le même secteur. Par conséquent, sur un marché tendu où les loyers de référence atteignent 1 000 € par mois, la perte peut atteindre 50 à 100 € mensuels, soit 600 à 1 200 € par an.

La vacance locative forcée : l’impact le plus brutal

La vacance locative forcée consécutive à l’interdiction de louer constitue l’impact financier le plus brutal pour un investisseur propriétaire d’une passoire thermique. En effet, lorsqu’un locataire quitte un bien classé G, le propriétaire se retrouve dans l’impossibilité légale de le relouer sans avoir au préalable engagé les travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe F. Ainsi, pendant toute la durée des travaux — qui peut facilement s’étirer sur 3 à 6 mois selon l’ampleur du chantier — le bien reste vide et ne génère aucun revenu. Par conséquent, sur un loyer de 800 € par mois, 6 mois de vacance représentent 4 800 € de loyers perdus.

De plus, les charges continuent de courir pendant cette période de vacance : taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, remboursements d’emprunt. En effet, le crédit immobilier ne s’arrête pas pendant les travaux, mais les revenus qui servaient à le rembourser sont suspendus. Par conséquent, l’impact financier total de la vacance forcée est souvent bien supérieur au simple montant des loyers non perçus.

3. La décote à la revente : jusqu’à −20 % sur la valeur du bien

L’impact d’un mauvais DPE sur la valeur de revente d’un bien immobilier est désormais chiffré et documenté par de nombreuses études. En effet, plusieurs études de marché réalisées par des notaires, des portails immobiliers et des chercheurs en économie montrent clairement que les logements classés F et G subissent une décote significative par rapport aux biens mieux classés. Ainsi, selon les zones géographiques et les caractéristiques du bien, cette décote peut varier de 5 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé C ou D.

Les chiffres de la décote selon les études

Plusieurs études récentes ont tenté de quantifier précisément la décote liée à un mauvais DPE. Ainsi, une étude des Notaires de France publiée en 2026 estimait la décote moyenne à environ 6 % pour les biens classés E, et à 14 % pour les biens classés G, toutes zones confondues. Cependant, dans les zones à forte tension immobilière — comme l’Île-de-France ou certaines métropoles régionales — cet effet est plus limité car la pénurie de logements tend à absorber une partie de la décote. En revanche, dans les zones où le marché est moins tendu, la décote peut atteindre ou dépasser les 20 % pour les logements les plus énergivores.

La décote en valeur absolue : un impact patrimonial majeur

Lorsqu’on traduit ces pourcentages en valeurs absolues, l’impact patrimonial d’un mauvais DPE devient particulièrement frappant. En effet, sur un bien estimé à 250 000 € avec un bon DPE, une décote de 14 % représente 35 000 € de perte de valeur à la revente. De plus, cette décote a tendance à s’accentuer au fil du temps, à mesure que les acheteurs deviennent de plus en plus sensibles aux questions énergétiques et que les contraintes réglementaires se renforcent. Par conséquent, les propriétaires de passoires thermiques qui n’anticipent pas la rénovation de leur bien risquent de voir leur patrimoine se déprécier progressivement, alors que les biens bien classés continuent de prendre de la valeur.

Par ailleurs, la décote à la revente s’accompagne souvent d’un allongement des délais de vente. En effet, les biens classés F ou G trouvent moins rapidement preneur, car les acheteurs qui les visitent sont souvent rebutés par les contraintes énergétiques et les travaux à prévoir. Ainsi, un bien classé G peut rester plusieurs mois sur le marché avant de trouver un acquéreur, ce qui génère des frais supplémentaires (charges courantes, frais d’agence si vous multipliez les mandats) et une immobilisation prolongée du capital.

4. Le coût des travaux de rénovation énergétique : combien faut-il prévoir ?

Le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour passer d’un DPE F ou G à un DPE au moins C ou D est extrêmement variable selon les caractéristiques du bien. En effet, plusieurs facteurs influencent ce coût : la superficie du logement, son type (appartement ou maison), son année de construction, son niveau de performance actuel et les travaux déjà réalisés. Ainsi, il serait illusoire de fixer un chiffre unique applicable à toutes les situations. Cependant, des fourchettes indicatives peuvent vous aider à vous faire une première idée de l’ampleur de l’investissement nécessaire.

Les travaux les plus courants et leurs coûts

La stratégie du « minimum vital » : passer de G à F

Certains propriétaires sont tentés par une stratégie minimaliste consistant à effectuer juste ce qu’il faut pour passer de la classe G à la classe F, reportant ainsi l’interdiction de 2026 à 2026. En effet, cette approche peut sembler séduisante car elle permet de limiter l’investissement immédiat. Cependant, il convient d’être très prudent avec cette stratégie. En effet, passer de G à F requiert déjà des travaux significatifs, et en 2026, il faudra à nouveau engager des dépenses pour passer à E ou mieux. Ainsi, cette stratégie peut s’avérer plus coûteuse à terme qu’une rénovation globale réalisée en une seule fois, qui permettrait de bénéficier pleinement des aides disponibles.

5. Les aides disponibles pour rénover une passoire thermique

Heureusement, de nombreuses aides publiques ont été mises en place pour accompagner les propriétaires dans la rénovation énergétique de leurs logements énergivores. En effet, l’État a considérablement renforcé ces dispositifs pour accélérer la sortie des passoires thermiques du parc immobilier français. Ainsi, pour un investisseur propriétaire d’un bien classé F ou G, la connaissance de ces aides est absolument indispensable pour optimiser le coût net de sa rénovation.

MaPrimeRénov’ : le dispositif phare

MaPrimeRénov’ est le dispositif d’aide à la rénovation énergétique le plus connu et le plus utilisé en France. En effet, depuis sa refonte en 2026, il propose deux parcours distincts : le parcours « par geste » pour des travaux ciblés, et le parcours « accompagné » pour les rénovations d’ampleur. Ainsi, pour les passoires thermiques classées F ou G, le parcours accompagné est fortement recommandé car il permet d’obtenir des subventions plus importantes. Par conséquent, un propriétaire bailleur d’un appartement classé G peut espérer une aide de l’État couvrant jusqu’à 50 % à 70 % du coût de sa rénovation globale, selon ses revenus et l’ampleur des travaux.

Cependant, il est important de noter que MaPrimeRénov’ est soumise à certaines conditions pour les propriétaires bailleurs. En effet, pour bénéficier de l’aide, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer le bien rénové à un loyer inférieur aux plafonds du marché pendant au moins 6 ans. De plus, le logement doit devenir la résidence principale du locataire. Par conséquent, si vous souhaitez louer votre bien en location saisonnière après rénovation, vous ne pourrez pas bénéficier de MaPrimeRénov’.

6. L’impact fiscal d’un mauvais DPE sur votre investissement locatif

Au-delà des aspects purement financiers, un mauvais DPE a également des conséquences fiscales importantes sur votre investissement locatif. En effet, la fiscalité applicable aux revenus locatifs est intimement liée aux caractéristiques du bien et aux travaux que vous y réalisez. Ainsi, les travaux de rénovation énergétique peuvent, dans certains cas, constituer un levier fiscal très puissant pour réduire votre imposition. Par conséquent, il est essentiel de comprendre ces mécanismes pour optimiser la rentabilité nette de votre investissement.

Le déficit foncier : un outil fiscal puissant

Le déficit foncier est le mécanisme fiscal le plus efficace pour les propriétaires bailleurs qui réalisent d’importants travaux de rénovation. En effet, lorsque vos charges (dont les travaux) dépassent vos revenus fonciers, le déficit qui en résulte est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques depuis 2023). Ainsi, si vous êtes fortement imposé, les travaux de rénovation peuvent générer une économie fiscale très significative. De plus, l’excédent de déficit qui ne peut pas être imputé l’année des travaux est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

En outre, le plafond de déficit foncier majoré à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques constitue un avantage fiscal considérable. En effet, pour un contribuable imposé à la tranche marginale de 41 %, un déficit foncier de 21 400 € représente une économie d’impôt de près de 8 800 €. Par conséquent, combiné aux autres aides (MaPrimeRénov’, CEE), le coût net des travaux peut être réduit de manière très substantielle pour les investisseurs fortement imposés.

Impact sur le régime micro-foncier

Si vous êtes au régime micro-foncier — c’est-à-dire si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an — vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sans pouvoir déduire vos charges réelles. Par conséquent, dans ce cas, vous ne pouvez pas profiter du mécanisme du déficit foncier pour déduire le coût de vos travaux. Cependant, si vos travaux de rénovation sont importants, il peut être très intéressant de basculer au régime réel d’imposition pour les déduire. En effet, ce changement de régime est possible à tout moment et vous permettra d’optimiser fiscalement votre investissement sur l’année des travaux et les années suivantes.

7. Stratégies pour les propriétaires de passoires thermiques

Face aux multiples impacts d’un mauvais DPE sur leur investissement locatif, les propriétaires de passoires thermiques disposent de plusieurs stratégies possibles. En effet, le choix de la stratégie optimale dépend de nombreux facteurs : le type de bien, sa localisation, son état général, votre situation fiscale et patrimoniale, votre horizon d’investissement et votre capacité financière à engager des travaux. Ainsi, il n’existe pas de solution universelle, mais des orientations générales qui peuvent vous aider à faire les bons choix.

8. Faut-il acheter une passoire thermique pour investir ?

L’achat d’une passoire thermique à prix décoté pour la rénover et en tirer une plus-value est une stratégie que pratiquent certains investisseurs aguerris. En effet, la décote offerte par un mauvais DPE peut permettre d’acquérir un bien en dessous de sa valeur réelle post-rénovation, créant ainsi une opportunité de création de valeur. Cependant, cette stratégie n’est pas sans risques et nécessite une analyse rigoureuse avant de se lancer. Ainsi, plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’opération soit financièrement rentable.

Les critères d’une bonne opération « passoire à rénover »

Pour qu’un investissement dans une passoire thermique soit rentable, plusieurs critères doivent être vérifiés. Tout d’abord, la décote obtenue à l’achat doit être supérieure au coût net des travaux après aides. En effet, si vous achetez 15 % moins cher mais que les travaux vous coûtent l’équivalent de 20 % de la valeur du bien post-rénovation, l’opération n’est pas rentable. Ainsi, un audit énergétique précis réalisé avant l’achat est absolument indispensable pour chiffrer avec précision le coût des travaux nécessaires.

De plus, la localisation du bien est un critère déterminant dans ce type d’opération. En effet, dans les zones tendues, la décote liée au mauvais DPE est souvent plus limitée — car la demande absorbe une partie de l’effet — ce qui rend l’opération moins intéressante. En revanche, dans des zones où le marché est moins tendu et où les biens F ou G subissent une décote plus forte, l’opportunité de création de valeur peut être très significative. Par conséquent, une analyse fine du marché local est indispensable avant tout investissement de ce type.

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9. Calcul de rentabilité avant et après travaux : cas concret

Pour illustrer concrètement l’impact financier d’un mauvais DPE et l’intérêt de la rénovation, voici un cas concret chiffré. En effet, rien ne vaut un exemple réel pour visualiser les enjeux financiers de manière claire et compréhensible. Ainsi, prenons l’exemple d’un appartement de 60 m² classé G situé en province, acheté 150 000 € et loué 750 €/mois, et comparons la situation avant et après rénovation.

Ce cas concret illustre parfaitement pourquoi la rénovation est souvent l’option la plus rentable pour les propriétaires de passoires thermiques. En effet, non seulement les travaux permettent d’augmenter les loyers et d’éviter les contraintes réglementaires, mais ils créent également une plus-value nette significative sur la valeur du bien. Ainsi, même après déduction du coût net des travaux, le propriétaire se retrouve dans une situation patrimoniale considérablement améliorée. Par conséquent, la rénovation doit être envisagée non pas comme une contrainte, mais comme un investissement à part entière.

10. Questions fréquentes sur le DPE F ou G en investissement locatif

L’impact financier d’un mauvais DPE (F ou G) sur un investissement locatif est aujourd’hui considérable et multidimensionnel. En effet, entre le gel des loyers, la décote locative, la vacance forcée, la dépréciation du bien à la revente et les travaux inévitables, un propriétaire de passoire thermique fait face à un cumul de pertes financières qui peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Cependant, cette situation n’est pas sans issue. En effet, grâce aux nombreuses aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, déficit foncier majoré) et à la plus-value générée par la rénovation, il est tout à fait possible de transformer une passoire thermique en investissement valorisé et pleinement conforme à la réglementation. Par conséquent, l’action est toujours préférable à l’attentisme.

En définitive, le DPE n’est plus un simple document administratif : c’est désormais un élément central de la valeur et de la rentabilité de tout investissement locatif. Ainsi, intégrer la performance énergétique dans votre stratégie d’investissement immobilier est aujourd’hui indispensable pour construire un patrimoine solide et pérenne.