La loi Jeanbrun — officiellement dénommée loi n°2026-1039 du 19 novembre 2026 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme — est l’une des réformes les plus importantes pour les propriétaires bailleurs français depuis la loi ALUR de 2014. En effet, cette loi portée par la député Annaïg Le Meur et le sénateur Guislain Cambier marque un tournant dans l’approche législative du secteur locatif : pour la première fois, le législateur cherche simultanément à encourager la location de longue durée par des avantages fiscaux significatifs et à encadrer fermement la location touristique de courte durée qui contribue, selon les élus, à la pénurie de logements dans de nombreuses villes. Ainsi, la loi Jeanbrun crée de nouveaux équilibres dont les propriétaires bailleurs doivent absolument maîtriser les contours pour optimiser leur situation fiscale et patrimoniale en 2026.

De plus, la loi Jeanbrun s’inscrit dans un contexte de crise du logement qui n’a jamais été aussi aiguë dans les zones tendues. En effet, dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Bayonne ou Biarritz, la multiplication des locations Airbnb a réduit significativement le stock de logements disponibles pour les locataires en longue durée, contribuant à une hausse des loyers et à une exclusion croissante des ménages modestes et des classes moyennes. Ainsi, la loi vise à rééquilibrer les incitations fiscales pour que la location longue durée redevienne plus attractive que la location saisonnière pour les propriétaires. Par conséquent, si vous êtes propriétaire d’un bien mis ou envisagé en location, comprendre les nouvelles règles issues de la loi Jeanbrun est indispensable pour prendre les bonnes décisions en 2026.

1. Origine et contexte de la loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun trouve son origine dans un constat partagé par de nombreux élus locaux et associations de défense des locataires : le développement incontrôlé des meublés de tourisme type Airbnb a créé une pénurie de logements qui affecte particulièrement les zones touristiques les plus attractives. En effet, dans certaines communes littorales ou de montagne, le nombre de logements convertis en meublés touristiques dépasse parfois 20 à 30 % du parc de résidences principales, privant les habitants permanents — salariés locaux, jeunes actifs, retraités — d’un accès décent au marché locatif. Ainsi, cette problématique a été soulevée avec force dans des territoires aussi variés que la Côte d’Azur, le Pays Basque, les stations alpines, la Bretagne côtière et le Marais parisien.

De plus, la loi Jeanbrun s’appuie sur un argumentaire économique robuste : l’asymétrie fiscale existante favorisait clairement la location touristique sur la location longue durée. En effet, avant la réforme, un meublé de tourisme bénéficiait d’un abattement micro-BIC de 71 % (voire 92 % en zone rurale) contre seulement 30 % pour le micro-foncier, créant une incitation fiscale massive à basculer vers le saisonnier. Ainsi, la loi Jeanbrun vise précisément à rééquilibrer ces avantages pour rendre la location longue durée fiscalement plus attractive. Par conséquent, ses dispositions s’articulent autour de deux axes principaux : encourager la location longue durée par des avantages fiscaux renforcés, et encadrer plus strictement la location touristique de courte durée.

2. Micro-foncier : le plafond relevé à 30 000 € — ce qui change

L’une des mesures les plus attendues de la loi Jeanbrun est le relèvement du plafond du régime micro-foncier de 15 000 € à 30 000 € de revenus locatifs annuels. En effet, ce régime simplifié permet aux propriétaires de déduire un abattement forfaitaire de 30 % de leurs revenus locatifs bruts sans avoir à justifier leurs charges réelles — une simplification administrative considérable pour les petits et moyens bailleurs qui n’ont pas le temps ou les compétences pour gérer une comptabilité locative complexe. Ainsi, en doublant le plafond d’accès à ce régime, la loi Jeanbrun ouvre le micro-foncier à un nombre beaucoup plus important de bailleurs, notamment les propriétaires de deux ou trois appartements qui dépassaient souvent le seuil de 15 000 €.

Concrètement, un bailleur qui loue deux appartements générant chacun 12 000 € de loyers annuels — soit 24 000 € au total — pouvait avant la réforme opter pour le régime micro-foncier uniquement pour ses deux biens. Désormais, il peut rester en micro-foncier jusqu’à 30 000 € de revenus. De plus, l’abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts s’applique directement, sans nécessité de justifier chaque charge (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion). Par conséquent, la simplification administrative est réelle et le bénéfice fiscal peut être significatif pour les bailleurs dont les charges réelles sont inférieures à 30 % de leurs loyers — ce qui est fréquent pour les biens récents ou récemment rénovés sans emprunt résiduel.

Micro-foncier ou régime réel : que choisir ?

Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend du niveau de vos charges réelles par rapport à l’abattement forfaitaire de 30 %. En effet, si vos charges réelles (intérêts d’emprunt restants, travaux importants, frais de gestion, assurances) dépassent 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. En revanche, si vos charges sont inférieures à 30 % — ce qui est courant pour les biens remboursés ou peu chargés — le micro-foncier est plus simple et parfois plus avantageux. Ainsi, faites simuler les deux situations par votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal avant de choisir.

3. L’abattement longue durée : la mesure phare pour les bailleurs responsables

La mesure la plus innovante de la loi Jeanbrun est sans doute la création d’un abattement fiscal supplémentaire de 30 % pour les bailleurs qui s’engagent à louer leur bien nu pour une durée minimale de 6 ans à un loyer inférieur aux prix du marché. En effet, ce dispositif vise directement à inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché locatif long terme — notamment des biens actuellement vacants ou en location saisonnière — en échange d’un avantage fiscal substantiel. Ainsi, combiné à l’abattement micro-foncier standard de 30 %, un bailleur éligible peut bénéficier d’une déduction totale de 60 % sur ses revenus locatifs — soit presque le double de l’abattement standard. Par conséquent, pour les propriétaires dont les biens sont actuellement en location saisonnière ou vacants, cette mesure mérite une analyse sérieuse.

Les conditions pour bénéficier de cet abattement supplémentaire sont précises. En premier lieu, le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire. De plus, le loyer mensuel pratiqué doit être inférieur d’au moins 15 % au loyer médian du secteur, tel que défini par les observatoires locaux des loyers. En outre, la durée d’engagement minimale est de 6 ans, renouvelable. Enfin, le bien doit avoir un DPE d’au moins classe D — les passoires thermiques (E, F, G) ne sont pas éligibles au dispositif. Par conséquent, ce dispositif s’adresse principalement aux bailleurs propriétaires de biens en bon état dans des zones tendues, qui souhaitent sécuriser leurs revenus locatifs à long terme tout en réduisant leur imposition.

Cette simulation illustre parfaitement la logique du dispositif : en échange d’un loyer légèrement inférieur au marché et d’un engagement de longue durée, le bailleur peut améliorer son revenu net après impôt. En effet, dans certaines tranches marginales d’imposition élevées (41 % ou 45 %), le gain net peut être encore plus significatif. Ainsi, les bailleurs fortement imposés sont les premiers bénéficiaires de ce dispositif. Par conséquent, si votre TMI est supérieure à 30 %, faites simuler précisément votre situation par un conseiller fiscal avant de décider.

4. Meublés touristiques : le grand recadrage de la loi Jeanbrun

La loi Jeanbrun marque une rupture nette avec la fiscalité très avantageuse dont bénéficiaient jusqu’alors les meublés de tourisme classés. En effet, avant la réforme, ces biens bénéficiaient d’un abattement micro-BIC de 71 % (voire 92 % en zone rurale), soit plus du double de l’abattement des meublés non classés (50 %) et plus du triple de l’abattement micro-foncier (30 %). Ainsi, cette inégalité fiscale massive encourageait massivement les propriétaires à classer leurs biens et à les passer en saisonnier — au détriment du marché locatif longue durée. Par conséquent, la loi Jeanbrun a profondément revu ces taux à la baisse.

La limitation à 90 jours pour les résidences principales

La loi Jeanbrun codifie et renforce la limitation de la location de courte durée pour les résidences principales. En effet, toute résidence principale ne peut être louée en meublé touristique que 90 jours par an au maximum — contre 120 jours auparavant dans certaines communes. Ainsi, cette limitation s’applique désormais de manière plus uniforme sur l’ensemble du territoire et les communes reçoivent de nouveaux outils pour la contrôler et la faire respecter. De plus, les propriétaires qui dépassent cette limite s’exposent à des amendes administratives pouvant atteindre 15 000 € par infraction constatée. Par conséquent, si vous louez votre résidence principale en saisonnier, respectez scrupuleusement ce plafond de 90 jours et conservez une traçabilité précise de vos nuits louées.

Le pouvoir renforcé des communes

L’un des apports majeurs de la loi Jeanbrun est le renforcement significatif des pouvoirs des communes en matière de régulation des meublés touristiques. En effet, les communes peuvent désormais abaisser le plafond de 90 jours à 60 jours pour les résidences principales dans les zones particulièrement tendues, instaurer des quotas de meublés de tourisme par rue ou par immeuble, et exiger une autorisation préalable de changement d’usage pour toute mise en location touristique d’une résidence principale. Ainsi, plusieurs grandes villes ont déjà annoncé l’utilisation de ces nouveaux outils, notamment Paris, Lyon, Bordeaux et plusieurs communes du littoral basque et breton.

5. LMNP en 2026 : ce qui change réellement

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2026 l’un des régimes fiscaux les plus avantageux pour les investisseurs immobiliers locatifs. En effet, la possibilité d’amortir comptablement le bien immobilier et les équipements pour réduire les revenus imposables — sans que cet amortissement soit « dépensé » réellement — constitue un avantage fiscal unique qui n’a pas été remis en cause dans son principe par la loi Jeanbrun. Ainsi, pour les investisseurs qui louent des meublés non touristiques (résidences étudiantes, logements de service, meublés classiques longue durée), le LMNP reste une stratégie d’optimisation fiscale très puissante. Par conséquent, ne confondez pas les restrictions sur les meublés de tourisme avec le statut LMNP global — les restrictions de la loi Jeanbrun portent principalement sur les meublés classés et touristiques, pas sur le LMNP classique.

6. DPE et nouvelles obligations des bailleurs en 2026

La loi Jeanbrun renforce les obligations des bailleurs en matière de performance énergétique, en cohérence avec le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques. En effet, depuis le 1er janvier 2026, les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être proposés à la location ou au renouvellement de bail. La prochaine échéance est le 1er janvier 2026, date à laquelle les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. Ainsi, les propriétaires de biens F ou G ont encore une fenêtre de 2 ans pour entreprendre les travaux de rénovation nécessaires avant d’être contraints à sortir du marché locatif. Par conséquent, si vous êtes propriétaire d’un bien classé F ou G, la rénovation énergétique n’est plus optionnelle : c’est une nécessité économique et légale urgente.

7. Tableau synthétique : avant / après loi Jeanbrun

8. Stratégies recommandées pour les bailleurs en 2026

Si vous avez un bien actuellement en meublé touristique

La baisse des abattements micro-BIC rend le passage en location longue durée financièrement plus attractif qu’avant, notamment si votre bien est en zone tendue où les loyers longue durée sont élevés. En effet, avec le nouvel abattement longue durée de 60 % total disponible en location nue, certains propriétaires de meublés touristiques ont intérêt à basculer vers ce régime. Ainsi, calculez précisément vos revenus nets actuels en saisonnier (après charges de gestion de la location, vacances, ménage, linge) et comparez avec vos revenus nets potentiels en location longue durée sous le dispositif longue durée. Par conséquent, vous pourriez être surpris par la comparaison — la location longue durée est plus passive et peut être fiscalement plus avantageuse que vous ne le pensez.

Si vous avez un bien en location nue

Évaluez si vous pouvez bénéficier du nouveau dispositif d’abattement longue durée. En effet, si votre bien a un DPE d’au moins classe D et que vous pouvez vous engager à louer pour 6 ans à un loyer inférieur de 15 % au marché, l’abattement total de 60 % peut significativement améliorer votre revenu net après impôt. Ainsi, commencez par faire vérifier le DPE de votre bien — si vous n’en avez pas un récent (après 2021), faites-en réaliser un nouveau qui sera plus fiable. Par conséquent, cette étape préalable est indispensable avant de s’engager dans le dispositif.

Si vous avez un bien classé E, F ou G

La rénovation énergétique n’est plus une option mais une nécessité. En effet, un bien G ne peut plus être loué depuis janvier 2026, et un bien F sera concerné dès 2026. Ainsi, mobilisez dès maintenant les aides disponibles — MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE — pour financer les travaux nécessaires. De plus, rappelons qu’un bien rénové (passant de F à D par exemple) gagnera en valeur de revente — la « prime verte » est estimée à 10-20 % dans les zones où la demande est forte. Par conséquent, rénover n’est pas seulement une obligation légale, c’est aussi une opportunité de valorisation patrimoniale.

9. Cas pratiques — Quel régime choisir selon votre situation ?

10. Questions fréquentes — Loi Jeanbrun 2026